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从三起小区凶杀案看物业管理单位的人身安全保障义务 -
案例一：深圳笔架山庄“纽扣大王”被杀案
1998年的一个晚上，人称“纽扣大王”的企业家明某驾驶奔驰车回到深圳笔架山庄的住所，下车后被歹徒黄某、冯某用乙醚迷昏，拖到一空置楼房内杀害。两歹徒从他的身上劫走财物11000元，因打不开车门，抢车未遂。劫杀现场就在明家的楼下。经查，两歹徒数日前窜入该山庄，在房内潜伏了整整4天，伺机作案。此案被广东省公安厅列为挂牌督办大案，两歹徒于1999年被抓获归案，2000年以故意杀人罪、抢劫罪被判死刑。
这桩命案引发了一桩索赔案。2001年4月5日，明某家属以物业管理公司在提供服务过程中存在着诸多过错导致抢劫、杀人案的发生为由，向法院提起民事诉讼，状告物业管理公司侵权，请求法院判令被告公开赔礼道歉及要求被告向原告支付精神赔偿费人民币40万元。不久法院公开开庭审理此案，原告在开庭过程中变更诉讼请求，将侵权之诉变更为违约之诉。2001年5月31日法院宣判，物业管理公司有必要采取切实有效的措施来防止犯罪，应当负有保护被害人生命财产安全的合同附随义务。被告对可疑人员疏于注意，未全面履行合同义务，应当承担违约责任，向被告赔偿人民币10万元。一审判决后，物业管理公司不服判决依法向深圳市中级人民法院提起上诉。
终审法院认定：此案依法应适用于《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等相关法律、法规，并把管理物业公司与笔架山庄的开发商签订的《物业管理合同》作为确定本案双方当事人的权利义务、审理本案双方当事人所争议的依据。对住宅区业主及非业主使用人的人身财产安全保护、保管不是《物业管理合同》的附随义务。物业管理公司不具有对笔架山庄全体业主及非业主使用人的人身财产保护、保管的权利能力，不具有公安、司法机关打击犯罪的基本职能。由于刑事犯罪的突发性、不可预测性、隐蔽性和犯罪分子有目的作案，尽管物业管理公司按物业管理合同认真履行义务，也不可能完全避免此类犯罪事件在管理区内发生，也不必然导致本案损害事实的发生。因此终审法院判定：撤消一审判决，驳回明某家属的诉讼请求。
案例二：上海女青年被奸杀案
2001年3月5日凌晨，上海沪太路一小区发生一起恶性刑事案件，27岁女青年许某在自己家中被流窜进来的歹徒强奸并杀害。犯罪分子被绳之以法后，许某家人以违反物业管理合约为由，将负责小区安全保卫工作的上海复瑞物业管理有限公司告上法庭。许发夫妇在案件一审中败诉，提起上诉，在二审反败为胜。业主生命财产遭受损失且确有证据证明，导致物业公司承担赔偿责任的，这还是全国首例。
在许某入住该小区之前，和复瑞公司签订《公共契约》，契约的第4章界定了“物业管理业务范围”，第5条是：“住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等”。契约第5章“法律责任”中则规定：“物业管理部门违反本公共契约的，应承担相应的违约责任，造成业主利益受损的承担赔偿责任。”这份行文简单的《公共契约》，成了许某夫妇状告物业公司的依据。在二审的上诉状中，原告列出了详细的“违约清单”：第一，小区居民曾口头和书面要求安装防盗门窗，但是物业公司未置可否，给小区安全留下隐患；其次，小区虽然自称三大监控系统已安装完毕并已启用，但是仅凭派出所一纸书写证明和小区保安值班表，缺乏证据效力；第三，小区南围墙上的“小铁门”本应在夜晚关闭，但是犯罪分子正是从这扇小铁门里进进出出；第四，根据罪犯供认，他曾经在“42号监视点”附近停留15分钟左右，物业公司却没有察觉。最后，法院撤消一审法院判决，判复瑞公司赔偿许某家人经济损失4万元。对原告要求的精神赔偿、抚恤金赔偿，法庭以没有法律依据不予支持。
案例三：深圳装修工劫杀业主案
2002年4月2日，钱某的女儿郑某入住某小区，某物业管理处交给郑某一份住宅装修管理规定，其中要求装修人员必须持有效证件，在进入小区范围时必须佩带《装修出入证》。同日，郑某与物业管理处签订了《物业管理服务协议》，协议约定：物业管理处的保安协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，24小时安全巡逻及值班，及时妥当处理各类突发事件。入伙当年，郑某对其房屋进行了装修，钟某作为装修工人，参与了对郑某房屋的装修施工。物业管理处为钟某办理了《出入证》，并写明了有效期。
2003年7月21日上午9时许，钟某持过期《装修出入证》对物业管理处的保安员谎称是装修工人，保安员未认真查实是否在该小区从事装修，也未进行出入登记，便予以放行，钟某骗开郑某的房门后入室抢劫，并先后将保姆及郑某杀害。同年7月27日，钟某被公安机关抓获。2004年4月1日，深圳市中级人民法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟某死刑。因各方对赔偿责任协商未果，钱某于2004年7月21日诉至法院，请求判令某房地产顾问（深圳）有限公司管理处、某房地产顾问（深圳）有限公司、某房地产发展有限公司、钟某连带赔偿其丧葬费15306元、死亡补偿费494920元、被扶养人生活费356180 元、交通费5000元、精神损害抚慰金10万元以及因侵权行为导致的近三年的可预期收入损失500万元。
钱某则认为，物业管理处对业主负有安全保障义务，由于其过失行为导致郑某被杀害，该行为已构成侵权，依法应承担连带赔偿责任。
福田区人民法院一审审理认为，住宅小区物业管理公司在物业管理区域内，对于物业管理合同关系的另一方当事人，依法应承担合理限度范围内的安全保障义务。物业管理处对以装修工人名义进入住宅楼内的人员，采取适当的方式核实其身份，属于合理限度范围内的安全保障义务。
本案中，在钟某出示过期的《装修出入证》时，物业管理处未认真查验，未要求钟某登记，未以适当的方式核实钟某的身份是否真实，即同意钟某进入住宅楼内，显属未尽合理限度范围内的安全保障义务的行为，物业管理处有过错。如果物业管理处查验了钟某的《装修出入证》而不同意其进入，则不会发生郑某被杀害的后果。故物业管理处未尽合理限度范围内的安全保障义务的行为，与该危害后果的发生之间，存在有相当因果关系。至于具体发生何种危害后果，不影响相当因果关系的成立。斟酌物业管理处未适当履行合理限度范围内的安全保障义务的过错程度，及其若履行合理限度范围内的安全保障义务对于防止发生郑某被害后果的作用，法官根据自由裁量权，认为物业管理处对钟某应承担赔偿额的30％补充赔偿责任较为适当。据此，福田区人民法院一审判决：物业管理处对钟某应承担赔偿总额（赔偿总额为：丧葬费15206.5元、死亡赔偿金478118.4元、精神损害抚慰金10万元，合计593324.9元。）的30％即 177997.47元的补充赔偿责任。
宣判后，物业管理处不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。
深圳市中级人民法院终审认为，一、钟某于2005年6月29日被执行死刑，钱某对钟某的犯罪行为另行提起精神损害赔偿民事诉讼，不符合法律规定，法院依法驳回钱某的精神损害抚慰金的诉讼请求。原审判决认定钱某可以在物业管理处获得赔偿的精神损害抚慰金为3万元，二审法院予以撤销。二、住宅小区的物业管理公司对小区内的业主依法应该承担合理限度范围内安全保障义务。根据物业管理处自行制定的《住宅装修管理规定》，装修人员在进入小区范围时必须佩带《装修出入证》，物业管理处有批准进入与否的最终决定权。由此可见，对装修人员进出小区进行登记和验证，是物业管理处自行承诺的对业主承担的安全保障义务之一。物业管理处未查验钟某出示的《装修出入证》，未核实钟某的真实身份便允许其进入小区，违反了管理规定，属于未在合理限度范围内履行安全保障义务的行为。因第三人侵权导致损害结果发生的，安全保障义务人有过错的，其就应该在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。因物业管理处疏于履行合理限度范围内的安全保障义务，一审法院判令其承担30％的补充赔偿责任，并无不妥，二审法院予以维持。
据此，深圳市中级人民法院终审判决：上诉人物业管理处对钟某应承担赔偿数额（赔偿总额为：丧葬费15206.5元、死亡赔偿金478118.4 元，合计493324.9元。）的30％即147997.47元承担补充赔偿责任。原审判决认定钱某可以在物业管理处获得赔偿的精神损害抚慰金为3万元，二审法院予以撤销，并终审判决上诉人物业管理处承担147997.47元的赔偿责任。
现在居民住宅小区一般均采取委托物业管理单位的方式对小区的物业进行管理，上述案例的处理涉及对业主利益的保护，同时也对物业管理单位具有很大的警示作用。此类案件的妥当解决对依法保护受害人的权利以及维护相关产业的健康发展具有极为重要的意义。
在上述相关案例中，法院均判决物业管理处承担与其过错相应的赔偿责任，是有法律依据的。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。由该司法解释可以看出，违反安全保障义务致他人损害的，应当适用过错责任原则，即是否存在过错是物业管理单位应否承担补充赔偿责任的关键。
安全保障义务系法定强制义务，不得以特别约定减轻或免除，只要物业管理处存在过错而未能履行该项安全保障义务，其就应该承担相应的赔偿责任。如物业管理单位存在未尽合理限度范围内的安全保障义务的行为，即与危害后果的发生之间，存在相当因果关系。因第三人侵权导致损害结果发生的，安全保障义务人有过错的，其就应该在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任，物业管理单位并不能以其不是侵权人，不存在侵权行为，对受害人的被害没有主观过错为由不承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条以侵权法中一般安全注意义务理论为基础，该条款的制定旨在解决安全保障义务人疏于该义务的不作为与损害结果的关系问题。物业管理单位应在合理限度范围内承担安全保障义务，如其未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害的，应按照法律规定承担相应的赔偿责任。
