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房屋租赁法律问题 -
“房屋租赁”是大众在生活中经常遇到的一个法律问题，无论您是承租人还是出租人，都应当在法律的规范下进行房屋租赁活动，否则您的正当权益有可能得不到法律的保护。
1.法律依据目前规范房屋租赁的法律法规包括：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《合同法》。
2.房屋租赁过程中应当注意的事项
（1）确定房屋能否出租
根据法律规定，有下列情况的房屋不能出租。
a．未依法取得房屋所有权证的。b．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的。c．共有房屋未取得共有人同意的。d．权属有争议的。e．属于违法建筑的。f．不符合安全标准的。e．已抵押、未经抵押权人同意的。h．不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。i．有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
从上述可见，出租人对出租的房屋必须拥有处分权，如果出租人是法人或其他非法人组织，则出租人的《营业执照》上还应当有房屋租赁的经营范围。
（2）订立租赁合同，租赁合同一般包括以下条款：
a.当事人姓名或者名称及住所。b.房屋的坐落、面积、装修及设施状况。c.租赁用途。d.租赁期限。e.租金及交付方式。f.房屋修缮责任。e.转租的约定。h.变更和解除合同的条件。i.违约责任。e.当时人约定的其他条款。
在订立房屋租赁合同的过程中，应当注意：
a.租赁期限不能超过20年；超过20年的，超过部分无效；租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。b.租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。c.当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。d.租赁期间届满，如果承租人继续。
（3）关于租赁合同备案登记手续
城市房屋租赁管理办法规定：房屋租赁实行登记备案制度。即签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
a.书面租赁合同。b.房屋所有权证书。c.当事人的合法证件。d.城市人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
3.房屋租赁市场现状与法律规定的矛盾
在实际生活中，大部分房屋租赁合同没有办理备案登记手续。因此对于这类租房合同在出现纠纷时，就出现了两种截然不同的解释。一种意见认为，没有办理登记备案的合同，是无效的合同，由此发生的房屋租赁行为是无效的民事行为。另一种观点认为，虽然租赁合同没有备案登记，但是这并不构成合同无效的条件，也不影响租房合同内容上的有效性，租房合同依然有效，只是当事人需要补办有关手续即可。上述两种观点都有自己的依据，但是从目前规范房屋租赁的法律法规来看，对于房屋租赁市场的管理有一种逐步严格的趋势，虽然《城市房屋租赁管理办法》没有明确规定办理租赁合同备案登记是房屋租赁合同的生效条件，但是为了避免纠纷发生时自己的合法权益得不到保护，还是应当依法办事。
